Ярослава Оника комментирует для "Контрактов" изменения к Жилищному кодексу Украины о переводе офисов в бизнес-центры

Офисы предпринимателей «депортируют» в бизнес-центры

Предпринимателям, соорудившим себе офис в жилых домах, придется искать новое пристанище. Парламент запретил украинцам работать в квартирах и не только.

Соответствующая норма содержится в изменениях в ст. 6 Жилищного кодекса, относительно определения жилой и общей площади объекта жилой недвижимости. Закон принят в целом и должен быть направлен на подпись президенту.
 

Что на уме, то не на языке

Авторы закона Владислав Забарский, Олег Зарубинский и Юрий Сербин в пояснительной записке к документу заверяют, что преследуют достойную цель – ликвидировать разночтения законодательства относительно определения жилой и общей площади в квартирах. Мол, сегодня эти понятия по-разному выписаны в разных нормативных актах, а потому существует угроза возникновения коллизий, что может ограничить права жильцов. Впрочем, в последнее время особых проблем, как у жильцов, так и у госорганов по этому поводу не возникало. В данном вопросе существует устоявшаяся практика. Кроме того, сейчас полным ходом идет доработка проекта новой редакции Жилищного кодекса. Потому забота в срочном порядке о людях выглядит как-то странно. С чего бы вдруг?

А настоящая причина такой инициативы проявилась уже при голосовании законопроекта во втором чтении. В него была внесена, вроде бы неприметная, но очень важная поправка. В нынешней редакции ст. 6 ЖК определено, что предоставление помещений в жилых домах запрещается для потребностей промышленного характера. И здесь все понятно, ведь не может быть в многоквартирном доме размещен, к примеру, цех по сборке автомобилей. Теперь же в жилых домах будет запрещена деятельность производственного характера. При чем, речь идет не только об офисах в квартирах, но и о магазинах, аптеках, парикмахерских, мастерских и т.д., которые сегодня работают на первых этажах жилых домов. Все они будут вынуждены перебираться в торгово-развлекательные и офисные центры. Именно собственников последних и подозревают в лоббировании этой нормы.

«Данный закон, прежде всего, коснется представителей малого и среднего бизнеса - владельцев и арендаторов помещений в жилых домах, - говорит юрист ООО «ЮБ «Деревянчук и Партнеры» Антонина Загура. - Небольшие магазинчики, салоны красоты, аптеки, туристические агентства и отделения банков размещаются, как правило, на первых этажах жилых домов, что значительно улучшает доступ жителей к услугам такого рода». Ведь всегда удобно, когда магазин или аптека находятся рядом с домом. Кроме того, зачастую малый и средний бизнес не может себе позволить арендовать офис в дорогих офисных центрах.

Документ раскритиковал даже правительственный уполномоченный по вопросам дерегуляции хозяйственной деятельности Михаил Бродский. «Этот законопроект нанесет огромный удар по бизнесу страны, в первую очередь, по малому бизнесу, поскольку изменения предусматривают запрет использовать помещения жилых домов в производственных целях», - заявил чиновник, и пообещал написать письмо президенту с просьбой ветировать законопроект. Правда, пока это не дало никаких результатов.

С чем боролись, на то и напоролись

Ликвидируя одни разночтения, закон порождает другие. Адвокат ЮФ «Кибенко, Оника и Партнеры» Ярослава Оника отмечает, что на сегодняшний день законодательство Украины не содержит определения «промышленной деятельности» или «производственной деятельности». Действующий ранее Общий классификатор «Отрасли народного хозяйства Украины», утвержденный приказом Минстата от 24.01.1994 года № 21, предусматривал, что категория «производство» является более широкой, чем категория «промышленность». И промышленность – лишь разновидность материального производства как сферы народного хозяйства. На смену указанного акта был принят Классификатор видов экономической деятельности, утверждённый приказом Госстандарта Украины от 22.10.1996 года № 441. «Данный акт такого чёткого разделения промышленности и производства не предусматривает», - говорит юрист.

Сегодня существует ряд подзаконных актов, которые более подробно разъясняют положения ст. 6 ЖК. В частности, согласно постановлению КМУ о 8 октября 1992 года №572 (в редакции постановления КМУ от 24 января 2006 года №45) в квартирах запрещена лишь промышленная деятельность. А в письме Госкомпредпринимательства от 15 сентября 2006 года №6700 говорится что «граждане, которые используют жилое помещение в соответствии с его назначением… (не используют жилые помещения для осуществления хозяйственной деятельности промышленного характера) … – могут использовать жилое помещение для осуществления предпринимательской деятельности».

Очевидно, что в случае подписания закона президентом, соответствующие подзаконные акты будут отменены или отредактированы. Но вот как быть с противоречиями недавно принятого закона с Гражданским кодексом? Ярослава Оника напоминает, что жилые помещения являются объектом собственности. А согласно ст. 316 ГК, право собственности является правом лица на вещь (имущество), которое оно реализует в соответствие с законом по своей воле, независимо от воли других лиц. «Таким образом, в данном случае возникает противоречие между законодательным ограничением и свободой реализации права собственности. И существенность такого ограничения связана, в первую очередь, с неоднозначным законодательным определением производственной деятельности», - поясняет юрист.

Чемодан без ручки

«Хотя законодательство Украины не содержит определения производственной деятельности, под запретом применения жилых помещений для нужд производственного характера необходимо понимать запрет на использование таких помещений с любой другой целью, кроме проживания в них», - говорит Ярослава Оника. Такого же мнения придерживается и Антонина Загура, которая отмечает, что поскольку на законодательном уровне не определено понятие «для нужд производственного характера», то под него можно подвести любую деятельность человека, в том числе и разработку компьютерных программ, написание статей и т.д. «Достаточно только установить факт, что в данном помещении некие люди осуществляют рабочую деятельность как служащие», - поясняет юрист.

При чем, это касается не только жилой площади, но и общей (к примеру, нарушением закона будет даже работа за компьютером на балконе, в ванной или кладовой). «Измененная норма части 1 статьи 6 Жилищного кодекса не уточняет, какие именно помещения, жилые или нежилые, запрещается предоставлять для нужд производственного характера», - говорит Антонина Загура. С другой стороны непонятно, какая участь будет ждать освободившиеся помещения на первых этажах жилых домов. А ведь многие из них были специально спроектированы под магазины, сферу обслуживания и прочую хозяйственную деятельность. Теперь работать в них будет нельзя. Жить – тоже нельзя. «Если исходить из формального текста закона, то запрет предоставления помещений для нужд производственного характера запрещается в жилых домах в целом, а не только на территории жилой площади», - говорит Ярослава Оника. «Таким образом, выходит, что нежилые помещения в жилых домах вообще никак нельзя будет использовать», - дополняет Антонина Загура.

Не оштрафуют, так опечатают

Ответственность за нарушение правил эксплуатации жилых помещений предусмотрена ст. 150 Кодекса Украины об административных правонарушениях. Она определяет, что нарушение правил пользования жилых помещений…, правил эксплуатации жилых домов, жилых помещений и инженерного оборудования, ... использование жилых помещений не по их назначению, влечет за собой предупреждение или наложение штрафа на граждан от одного до трёх ГМДГ (17-51 грн). Согласно ст. 255 КоАП, составлять протоколы о подобных нарушениях имеют право должностные лица, уполномоченные на то исполнительными комитетами сельских, поселковых, городских советов.

Но, по мнению юристов, это не самое страшное. Не исключено, что помещения, в которых зафиксированы нарушения по их использованию, могут опечатываться. Игнорирование новой нормы ЖК может быть пресечено путем отключения помещения от всех коммуникаций и т.д. Юристы побаиваются, что данное положение возьмут на вооружение, в том числе, и налоговики. К примеру, они могут проверить адрес местонахождения юридического лица, а, заодно и установить, что хозяйственная деятельность ведется противозаконным способом.

Все же после вступления закона в силу в случае попыток со стороны властей принудительно выселить предпринимателей из занимаемых ими помещений юристы советуют идти в суд. Ведь такие действия прямо нарушают их права, предусмотренные ГК. Хотя судебная практика в последнее время не оставляет больших надежд на позитивный исход событий даже в таком случае.