Ярослава Оника. Парк индустриального периода // Юридическая практика. - 2012 - №14.

Парк индустриального периода

Законодательство в сфере земельных отношений не предусматривает должного порядка выкупа и изъятия земельных участков для создания индустриальных парков

Ярослава Оника

Специально для «Юридической практики»

Верховным Советом Укра­ины 22 марта с.г. был принят проект Зако­на «Об индустриальных парках» № 8396 от 15 апреля 2011 года (Закон). Исхо­дя из текста законопроекта, предложенного ко второму чтению, этот нормативно-правовой акт направлен на создание на Укра­ине, по сути, особой разновидности специальных (свободных) экономических зон — индустриальных парков. Целью принятия такого Закона является обеспечение экономического развития и повышения конкурентоспособности территорий, активизации инвестиционной деятельности, а также создание новых рабочих мест, развитие современной производственной и рыночной инфраструктуры.

Для достижения вышеперечисленных целей принятый документ предусматривает ряд особых условий осуществления хозяйственной, а также научно-исследовательской деятельности на территории так называемых индустриальных парков. Такими условиями являются: специальный порядок государственной поддержки в создании объектов инфраструктуры, необходимых для проведения определенного рода хозяйственной деятельности, специальные условия предоставления земельных участков для таких целей, а также целый ряд государственных субсидий.

Изъятие без согласования сторон

Индустриальные парки могут создаваться на землях государственной, коммунальной и частной собственности при условии соответствия определенным требованиям. Во-первых, земельные участки должны принадлежать к категории земель промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и другого назначения. Во-вторых, быть пригодными для промышленного использования с учетом условий и ограничений, установленных соответствующей градостроительной документацией. При этом площадь земельного участка или совокупная площадь смежных земельных участков должна составлять не менее 15 га и не более 700 га.

Выбор участка для индустриального парка на землях государственной или коммунальной собственности осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. Интересным является тот факт, что с целью создания такого парка земучастки, в установленном законом порядке, выкупаются из частной собственности или изымаются у пользователей по согласованию сторон. Однако статьи 140 и 141 Земельного кодекса Укра­ины № 2768‑ІІІ от 25 октября 2001 года преду­сматривают исчерпывающий перечень оснований для прекращения права собственности и права пользования земельными участками, среди которых не значатся такие основания, как «выкуп земельного участка по согласованию сторон» и «изъятие земельного участка по согласованию сторон». Близ­кими по смыслу, в таком случае, являются такие основания, как добровольный отказ собственника или пользователя от земельных участков или же отчуждение земельных участков по мотивам общественной необходимости либо для общественных потребностей.

Однако, согласно статье 142 Земель­ного кодекса Украины, добровольный отказ от земельного участка не предусматривает какой-либо денежной компенсации собственнику за такое решение. Закон Украины «Об отчуждении земельных участков, других размещенных на них объектов недвижимого имущества, находящихся в частной собственности, для общественных потребностей либо по мотивам общественной необходимости» № 1559-VI от 17 ноября 2009 года в качестве основания для отчуждения земельного участка также не предусматривает такого понятия, как создание индустриальных парков.

Следовательно, Закон Украины «Об ин­ду­стриальных парках» не предусмотрел надлежащего порядка выкупа и изъятия земельных участков для создания таких парков, как и существующее на сегодня законодательство в сфере земельных отношений. Все это наталкивает на вывод, что эти нормы нового Закона или останутся «мертвыми», или же смогут стать платформой для злоупотреблений.

Согласно статье 11 Закона, руководящая компания может получить земельный участок (земельные участки) на праве аренды (причем без проведения земельных торгов, в случае предоставления земли из государственной или коммунальной собственности). Она имеет право передавать этот участок (участки) в суб­аренду с правом застройки участникам индустриального парка без дополнительного согласования с инициатором создания индустриального парка. В случае если на один земельный участок на территории индустриального парка претендуют два и более потенциальных участников, руководящая компания обязана провести конкурс. При этом порядок проведения такого конкурса не предусмотрен.

Согласно статье 9 Закона, срок пользования земучастком для такого парка должен составлять не менее 30 лет со дня принятия решения о его создании. Выше­перечисленные положения нового Закона частично согласованы с Земельным кодексом Укра­ины № 2768-ІІІ от 25 октября 2001 года, а также Законом Украины «Об аренде земли» № 161-XIV от 6 октября 1998 года путем внесения в них соответствующих изменений о порядке предоставления участков в аренду из земель государственной и коммунальной собственности, о порядке передачи земельных участков в суб­аренду, а также о сроках аренды земельных участков. Одна­ко Закон не предусмотрел внесение изменений в статью 93 Земельного кодекса Укра­ины относительно возможности передачи земучастков в субаренду без согласия арендодателя. Следовательно, такое противоречие является существенным, что может усложнить практическую реализацию его положений.

Государство даст субсидии

Согласно разделу 8 Закона Украины «Об индустриальных парках», участникам индустриальных парков будут предоставляться определенные льготы.

Во-первых, предполагаются государственные целевые субсидии в виде сумм ввозных пошлин, начисляемых в соответствии с таможенным законодательством Украины, при ввозе на территорию Украины оборудования, комплектующих к нему и материалов, которые не производятся на Украине, не являются подакцизными товарами и ввозятся исключительно для обустройства территории индустриального парка. Во-вторых, вводятся государственные целевые субсидии для обустройства территорий индустриальных парков, в том числе с использованием новейших энергосберегающих технологий; внедрения новейших технологий, связанных с хозяйственной деятельностью; осуществления научно-исследовательской деятельности; возвращения кредитов и оплаты других займов, использованных для обустройства территорий индустриальных парков, а также для выплаты процентов по таким кредитам и некоторые другие.

Но поскольку еще не были приняты соответствующие законные и подзаконные нормативно-правовые акты относительно государственной поддержки индустриальных парков, говорить о ее особенностях и направленности еще рано.

В результате принятия Закона «Об индустриальных парках» теоретически существует вероятность повышения инвестиционной привлекательности Украины. Однако необходимо отметить, что до конкретизации положений этого Закона в Налоговом кодексе Украины говорить о реальных налоговых льготах для инвесторов пока не приходится.

ОНИКА Ярослава — партнер, адвокат ЮФ «Кибенко, Оника и Партнеры», г. Харьков


Комментарий

Риски злоупотреблений

Ярослав АБРАМОВ,
старший юрист МЮФ Integrites

Принятый недавно (и уже направленный на подпись Президенту) Закон Укра­ины «Об индустриальных парках» по содержательности напоминает законопроект о хозяйственных объединениях. При том, что механизм индустриальных парков призван привлечь новых инвесторов на территории, где создан льготный налоговый или таможенный режим, украинский продукт законотворчества пока можно рассматривать только с точки зрения того, какие положения в нем отсутствуют. Например, За­кон не предоставляет практически никаких льгот участникам индустриального парка. Осво­божде­ние от паевого участия в развитии инфраструктуры, непонятная ссылка на «государственную поддержку» в статье 33 и некие «субсидии в виде сумм ввозной пошлины», не подкрепленные Налоговым и Таможен­ным кодексами Украины, — это явно не те преимущества, которые смогут привлечь на Украину достаточно пассивного инвестора.

Много вопросов вызывает определение земель, на которых можно создавать индустриальный парк. Так, Закон позволяет использовать для этой цели земли любой категории, да еще и менять целевое назначение (что является очень «украинским» способом обхода запретов, связанных с сельскохозяйственными землями). При этом предложенная в ходе обсуждения в парламенте поправка по запрету на использование земель, относительно которых установлены ограничения или обременения, не была принята, так что в состав земель индустриального парка может попасть проблемный участок. Опасность такой конструкции очевидна, если вспомнить, что договором о создании индустриального парка можно предусмотреть право участника парка не только в любой момент выкупить земельный участок, полученный в субаренду (причем такая суб­аренда оформляется без согласия арендодателя, что является нонсенсом), но также и получить в собственность вместе с земельным участком всю расположенную на нем инфраструктуру.

При этом Закон не предусматривает никаких механизмов ответственности за нарушение «концепции» индустриального парка его участниками или управляющей компанией. Фактически управляющая компания становится легальным сюзереном для всего бизнеса, расположенного на территории парка. С учетом того, что управлять парком будет частный субъект, создание «парка» станет идеальным механизмом перехода земель из государственной или коммунальной собственности в частные руки (причем масштабы использования иностранных субъектов предугадать несложно). В совокупности с отсутствием четких квалификационных требований к управляющей компании уровень коррумпированности созданной схемы будет очень высок.

Хочется верить, что внеконкурсная передача в аренду земель под индустриальные парки не закончится тем, что в один прекрасный день какой-нибудь особо привлекательный бизнес узнает, что земля, на которой он расположен, передана в состав индустриального парка, и теперь собственнику нужно идти на поклон к управляющей компании и либо соглашаться с навязываемыми условиями договора о ведении хозяйственной деятельности, либо «сниматься с места».